【香港有樓，英國買樓就一定要交額外物業印花稅？3個港人家庭個案揭常見誤解】
【香港有樓，英國買樓就一定要交額外物業印花稅？3個港人家庭個案揭常見誤解】
不少港人移居英國後買樓，都有一個很直接的理解：如果自己或配偶在香港仍然有物業，來英國再買樓，就一定屬於「額外物業」，需要繳交額外物業印花稅（Higher Rates of SDLT）。但實際情況未必如此。
有處理英國印花稅個案的專家表示，判斷是否需要繳交額外物業印花稅，並非單純看「名下有沒有另一層樓」，還可能涉及物業的實際權益（beneficial interest）、物業持有份額、家庭成員之間的持有安排，以及新購入物業是否屬於更換主要居所等因素。
以下三個港人家庭的情況，便是較常見的例子。
📌 個案一：香港樓有自己的名字，但其實只是代父母持有
陳先生移居英國後購入自住物業。由於他在香港仍有一個住宅物業登記在自己名下，因此購買英國物業時繳交了額外物業印花稅。但重新檢視當年的持有安排後，發現香港物業實際上一直屬於父母，陳先生只是代為持有，自己並沒有相關實際權益。
如果有足夠證據證明陳先生並沒有該香港物業的實際權益，即使物業登記有他的名字，在符合相關條件的情況下，亦未必一定需要因為該物業而繳交額外物業印花稅。
📌 個案二：父母因按揭需要「加名」，物業實際權益屬於兒子
李先生及李太協助兒子在英國置業。由於按揭安排需要，父母亦需要加入物業業權。問題是，李先生及李太本身已經各自持有其他物業，因此買樓時繳交了額外物業印花稅。
但如果實際安排是樓價及物業權益屬於兒子，而父母加入業權只是配合按揭安排，並沒有取得物業的實際權益，亦未必一定需要因為父母本身持有其他物業而繳交額外物業印花稅。
因此，「業權上有名字」與「真正擁有物業實際權益」，在某些個案中並不一定是同一回事。
📌 個案三：仍然有投資物業，但新樓其實是更換自己的主要居所
黃先生來英國後購入一個自住物業。由於當時仍持有其他投資物業，因此買樓時繳交了額外物業印花稅。不過，黃先生之前其實已經出售自己原來居住的主要住宅，而英國新購入的物業是用作新的主要居所。
如果整個買賣時間及相關條件符合「更換主要居所（Replacement of Main Residence）」的規定，即使仍然持有其他投資物業，亦未必一定需要繳交額外物業印花稅。
這亦是不少移英家庭容易忽略的一點：有其他物業，不等於新買的自住物業一定不能視作更換主要居所。
除了上述情況，亦有部分港人因為不了解英國印花稅制度而多付稅款，例如未有申請首次置業優惠、買樓時被收取海外買家印花稅後其實符合退回條件，甚至在多年後才發現自己當年可能符合相關資格。
部分人士亦因為一直以為「律師當年計過就一定沒有問題」，所以從未再重新檢視。
事實上，英國印花稅的判斷可能涉及物業的法律業權、實際權益、夫妻安排、海外物業、主要居所、居住日數，以至買賣時間線等不同因素。
名下有樓，不一定等於要繳交額外物業印花稅；曾經繳交額外物業印花稅，也不一定代表當年的處理方式沒有重新檢視的空間。
對於移英前後曾持有香港或其他地方物業、父母子女之間有代持或共同持有安排、曾出售主要居所，或曾繳交海外買家印花稅的人士，如果對當年的印花稅計算有疑問，可以考慮重新了解自己的情況。（以上內容只屬一般資訊分享，並不構成稅務或法律意見，實際情況需按個別個案及專業意見判斷。如有需要可以於留言區以Google Form 或 WhatsApp 聯絡印花稅專家- Eric 進行免費咨詢。）
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